Woonruimte beter benutten zonder te bouwen: prikkels voor doorstroming en kleiner wonen
Naast een woningtekort van 396.000 woningen woont 55% van de 7,48 mln huishoudens (sterk) overdadig en 4% te krap (ana:34). Wie ruim woont verhuist weinig: elke verhuizing naar een andere koopwoning kost 2% overdrachtsbelasting (OVB). De OVB bracht in 2025 per saldo 4,574 mld euro op over alle onroerende zaken (Belastingdienst); het 2%-deel op woningen is circa 1,5 mld euro (SCHATTING). In 2025 werden 265.189 koopwoningen verkocht, gemiddeld 482.917 euro, samen circa 128,1 mld euro (CBS 85822NED).
Het belastingstelsel belast het wisselen van woning (transactie) in plaats van het bezit. Dat werkt als lock-in: vooral korte, woninggedreven verhuizingen, zoals kleiner gaan wonen, blijven achterwege. Hilber en Lyytikainen vinden in het VK ongeveer 37% minder mobiliteit bij 2 procentpunt hogere transactiebelasting; Vording en Caminada (Leiden, 2007) noemen dat 1 procentpunt lagere transactiekosten circa 8% meer verhuizingen van eigenwoningbezitters geeft. Het CPB schaft in alle eindbeelden voor de eigen woning de OVB van 2% af.
Effecten van de huidige situatie
Effecten van de situatie zonder nieuw beleid, in € miljoen per jaar met 1 decimaal. Negatief is een nadelig effect. Lage impact is de grens die het dichtst bij 0 ligt, hoge impact de grens die het verst van 0 ligt, voor positieve en negatieve effecten. Financiële effecten zijn begrotingsuitgaven, begrotingsinkomsten en gemiste belastinginkomsten; maatschappelijke effecten zijn welvaartseffecten; risico's staan als jaarlijkse bufferpremie, kans maal schade. Overdrachten en andere bedragen die niet in het saldo tellen staan apart en tellen niet mee in het totaal. Onderaan staat het totaal.
| Effect | Lage impact € mln/jaar | Midden € mln/jaar | Hoge impact € mln/jaar | Hoeveelheid | Bron |
|---|---|---|---|---|---|
| Maatschappelijke effecten (welvaart) | |||||
| Sectoraal effect gebruikers en producenten (eigen schatting) | -300,0 | -500,0 | -1.000,0 | – peiljaar 2025 | dp:2020 src:2385 src:2388 |
Huidige situatie, SCHATTING, concept. Welvaartsverlies door de verstorende OVB op woningen, EUR mln/jr: -300 / -500 / -1.000. Basis: 40-80% van circa 1,5 mld opbrengst (src:2388, dp:2020), centraal lager gezet. Spiegelbeeld van de baat in pol:422; schade hier, baat daar, niet optellen. | |||||
| Subtotaal maatschappelijke effecten | -300,0 | -500,0 | -1.000,0 | ||
| Niet in het saldo (overdrachten en overig) | |||||
| Overdrachten (herverdeling) (eigen schatting) (telt niet mee) | -1.500,0 | -1.500,0 | -1.500,0 | – peiljaar 2025 | dp:2020 src:2384 src:2385 |
Huidige situatie, SCHATTING. OVB-opbrengst woningen circa 1,5 mld/jr (dp:2020; totaal alle onroerende zaken 4,574 mld, dp:2015, src:2384) is een overdracht, geen welvaartsschade: InTotaal=0 en TeltInSchade=0 (patroon ana:27). | |||||
| Subtotaal niet in het saldo (telt niet mee in het totaal) | -1.500,0 | -1.500,0 | -1.500,0 | ||
| Indicatoren (hoeveelheden, tellen niet mee) | |||||
| Onbenutte woonruimte door regelgeving (eigen schatting) (indicator) | geen bedrag | – | dp:2021 src:2388 src:2390 | ||
PM, niet-monetair. Gemiste verhuizingen door de OVB 8.000 / 24.000 / 56.000 per jaar (SCHATTING, dp:2021); benodigd af te staan oppervlak per ruim wonend huishouden dp:61. Aantal onbenutte woningen niet gekwantificeerd. | |||||
| Sociale Cohesie en Vertrouwen (indicator) | geen bedrag | – | geen bron | ||
PM, OPEN PUNT (opnemen of laten vervallen nog niet besloten). Alleenwonen en eenzaamheid van ouderen in te grote woningen; geen bron geopend. | |||||
| Zorguitgaven (collectief) (indicator) | geen bedrag | – | src:2391 | ||
PM, OPEN PUNT (opnemen of laten vervallen nog niet besloten). Gemiste mantelzorg bij nabij wonen; alleen Ecorys 2025 in AOW-context (src:2391), niet voor deze maatregel gekwantificeerd. | |||||
| Totaal effect huidig beleid | -300,0 | -500,0 | -1.000,0 | financiële effecten + maatschappelijke effecten + risico's | |
| waarvan eigen schatting: -300,0 / -500,0 / -1.000,0 € mln per jaar (lage impact / midden / hoge impact) | |||||
Open data: help mee. Zie je een fout, een betere bron of een ontbrekend cijfer in deze analyse? Stel een correctie of aanvulling voor. Voorstellen worden alleen door een mens beoordeeld en doorgevoerd; elke wijziging wordt gelogd.
Correctie of aanvulling voorstellenAnalyse
Twee sporen tegen woningnood
Dossier Woningnood (subject 101) heeft twee analyses die samen aanbod en vraag afdekken. Saldi niet optellen zonder interactiecorrectie.
| ana:34 (fysiek spoor) | ana:99 (niet-fysiek spoor) | |
|---|---|---|
| Kant | aanbod: meer woningen uit bestaande m2 | vraag: mensen laten verhuizen naar een passende woning |
| Instrument | ombouw, MKB-maatwerk, renteloze lening (pol:116) | belastingschuif OVB naar landelijke WOZ-heffing (pol:422, pol:423) |
| Doelgroep | pandeigenaren, MKB, gemeenten | verhuizers (onder meer ruim wonende ouderen, starters), alle eigenaren |
| Bewijsniveau | EIB 2024 (src:180), circa +2.000 woningen per jaar | elasticiteitsliteratuur NL en VK (src:2390, src:2388); schatting |
| Gedeelde datapoints | dp:61, dp:219, dp:272, dp:274 | dp:61, dp:219, dp:272, dp:274, dp:416, dp:417 |
| Gedeelde bronnen | src:40, src:180 | src:40, src:180, src:385 |
Waarom apart rekenen: (1) geen dubbeltelling: een vrijgekomen woning wordt aan een maatregel toegerekend; (2) verschillende instrumenten en uitvoerders; (3) verschillend bewijsniveau, zodat de betrouwbaarheid per spoor zichtbaar blijft; (4) per maatregel kan apart worden gestemd. Samen: prikkel om te verhuizen plus passend aanbod.
Hetzelfde onderscheid elders. Ook in andere dossiers staan een fysiek spoor en een spoor van belemmerende regelgeving en prikkels naast elkaar:
- Energie (subject 11, Energietransitie): ana:46 beschrijft de maatschappelijke kosten van netcongestie (fysiek: netcapaciteit). Het regelgevende spoor staat in dezelfde analyse als pol:260 (Energiewet herschrijven: energiegemeenschappen, tarieven, salderen) en pol:324 (CfD-ontwerp); ana:66 behandelt eigen opwek en opslag bij datacentra (pol:242, pol:243).
- Vervuiling en pesticiden: ana:40 (pesticiden), ana:43 (PFAS) en ana:62 (drinkwater) combineren fysiek herstel en sanering (zuiveren, opruimen) met regels zoals toelating, handhaving en vervuiler betaalt.
Probleem
Nederland kampt met een woningtekort terwijl een groot deel van de bestaande voorraad ruim bewoond wordt (ana:34; dp:61, dp:417, dp:416). Dit is een allocatieprobleem: vraag en aanbod van woonruimte sluiten niet op elkaar aan.
Mechanisme
De overdrachtsbelasting van 2% op woningen maakt elke verhuizing duurder en remt vooral korte, woninggedreven verhuizingen zoals kleiner gaan wonen: in het VK circa 37% minder mobiliteit bij 2 procentpunt hogere transactiebelasting (src:2388, dp:2019); in Nederland circa 8% meer verhuizingen per procentpunt lagere transactiekosten (src:2390). De opbrengst over alle onroerende zaken was in 2025 4,574 mld euro (src:2384, dp:2015); het woningdeel is circa 1,5 mld euro (schatting, dp:2020). Het CPB schaft in alle eindbeelden voor de eigen woning de OVB van 2% af (src:2389); Kansrijk woonbeleid (src:385) bevat de maatregel OVB afschaffen.
Huidige situatie
Welvaartsverlies door de verstorende OVB circa 0,5 mld euro per jaar (schatting, bandbreedte 0,3 tot 1,0). De OVB-opbrengst zelf is een overdracht en telt niet als schade. Gemiste verhuizingen circa 8.000 tot 56.000 per jaar (schatting, dp:2021).
Beleidsrichting
Eerst stoppen: de OVB van 2% op woningen afschaffen (pol:422). Daarna vervangen: een inkomstenneutrale landelijke woningheffing van circa 0,045% van de WOZ-waarde, circa 180 euro per jaar voor een gemiddelde woning (pol:423; gemiddelde WOZ dp:2018; ozb woningen 2025 ter vergelijking 3,046 mld, dp:2017). Pakketsaldo circa +0,5 mld euro per jaar, contante waarde over 30 jaar circa 10,9 mld bij 2,2% en 10,1 mld bij 2,8% (schatting).
Open punten (nog niet besloten)
- Tarief 10,4% voor niet-woningen en beleggers: PM, buiten deze maatregel.
- Grondslag van de heffing: alle woningen of alleen eigen-woningbezit (huurders en corporaties): PM.
- Uitstelregeling of kwijtschelding voor oudere eigenaren met een laag inkomen: PM.
- Landelijke WOZ-opslag of via het eigenwoningforfait (Wet Hillen): PM.
- Effecten 12 (sociale cohesie) en 37 (zorguitgaven): als PM opgenomen, opnemen of laten vervallen nog niet besloten.
- Bundelen met pol:296 (hypotheekrenteaftrek, ana:17): niet besloten.
- Scores S6, C7, E5 zijn een eigen inschatting.
Achtergrond: leefvormprikkels
Ook uitkeringsregels beinvloeden hoe huishoudens wonen. De kostendelersnorm staat in ana:30 (pol:113) en ana:92 en wordt hier alleen genoemd (dp:274, src:31). Voor de AOW-korting bij samenwonen vond SEO (2019) slechts zeer beperkte invloed van de AOW-normen op leefvormen (src:2392); Ecorys (2025, voor SZW) raamt bij een objectief partnerbegrip 5.800 tot 10.400 extra samenwonende ouderen en 1.500 tot 2.600 vrijkomende woningen per jaar, op basis van gestelde voorkeuren (src:2391). Gezien het beperkte gedragseffect is de AOW hier geen maatregel.
Holisme: fysieke infrastructuur en hulpbronnen
Deze maatregelen bouwen geen woningen, maar verbeteren de toewijzing van de bestaande voorraad. Als ruim wonende huishoudens kleiner gaan wonen, komen eengezinswoningen vrij; dat dempt op lange termijn de bouwopgave en daarmee ruimtebeslag, bouwmaterialen en energie (minder verwarmd m2 per persoon). Het fysieke spoor (splitsen, optoppen, delen) staat in ana:34 (pol:116, src:180); beide sporen versterken elkaar.
Onzekerheden
Elasticiteiten komen deels uit het VK; de Britse stamp duty holiday liet volgens Besley, Meads en Surico (2014; niet geopend, niet als bron opgenomen) vooral verschuiving in de tijd zien. Een CPB-orde van 0,7 mld euro voor de OVB alleen is niet nagelezen. Effect op ruim wonen niet gekwantificeerd; totale WOZ-waarde en woningaantal niet bij bron gecontroleerd.
Betrokken bestuurders
Maatregelen
Maatregelen vergeleken op effecten
Per effect de bandbreedte van laag tot hoog, in de eenheid onder de naam van het effect. Klik op een getal voor de bron. Cursief: telt niet mee in het saldo.
Herkomst van de bedragen per maatregel
Herkomst van de bedragen
Brede welvaartseffecten per maatregel
Per maatregel het welvaartssaldo (vóór overlapcorrectie) en daaronder elke effectregel: bandbreedte, klasse, thema, rekenregel en bron. Overdrachten en begrotingsposten staan erbij, maar tellen niet in het welvaartssaldo.
- CONCEPT Stop: overdrachtsbelasting op woningen (2%) afschaffenWelvaartssaldo € 600 mln tot € 1,2 mld per jaar (midden € 700 mln)telt volledig mee
- Sectoraal effect gebruikers en producentenWelvaart
€ 600 mln tot € 1,2 mld per jaar
Middenwaarde € 700 mln · prijspeil 2025
Correctie voorstellen - Overdrachten (herverdeling)PMCorrectie voorstellen
- Belastingeffect (saldo Rijksbegroting)Begroting: telt niet in het welvaartssaldo
−€ 1,5 mld per jaar
Nog geen bandbreedte: één schatting · prijspeil 2025
Correctie voorstellen - Onbenutte woonruimte door regelgevingPMCorrectie voorstellen
- CONCEPT Bron: inkomstenneutrale landelijke woningheffing van ca. 0,045% van de WOZ-waardeWelvaartssaldo −€ 300 mln tot −€ 150 mln per jaar (midden −€ 200 mln)telt volledig mee
- Sectoraal effect gebruikers en producentenWelvaart
−€ 300 mln tot −€ 150 mln per jaar
Middenwaarde −€ 200 mln · prijspeil 2025
Correctie voorstellen - Overdrachten (herverdeling)PMCorrectie voorstellen
- Belastingeffect (saldo Rijksbegroting)Begroting: telt niet in het welvaartssaldo
€ 1,5 mld per jaar
Nog geen bandbreedte: één schatting · prijspeil 2025
Correctie voorstellen
PM-posten (nog niet becijferd)
Deze effecten hebben nog geen bedrag en tellen niet mee in de bedragen hierboven. Klik door naar de effectregel.
- Overdrachten (herverdeling)CONCEPT Stop: overdrachtsbelasting op woningen (2%) afschaffen
- Sectoraal effect gebruikers en producentenCONCEPT Bron: inkomstenneutrale landelijke woningheffing van ca. 0,045% van de WOZ-waarde
- Overdrachten (herverdeling)CONCEPT Bron: inkomstenneutrale landelijke woningheffing van ca. 0,045% van de WOZ-waarde
Bronnen van deze analyse
Voor het rampscenario en de omvang van de geldstroom is nog geen bron per bedrag vastgelegd. Hieronder staan de bronnen en datapunten van de hele analyse.
Bronnen
- Verkenning varianten kostendelersnorm en het effect op woningdelenSignificant APE, 2026 Nog niet geverifieerd
- Herverdeling bestaande woonruimte kan crisis oplossenCody Hochstenbach (UvA) - ESB, 2026 Nog niet geverifieerd
- Belastingdienst in cijfers: OverdrachtsbelastingBelastingdienst, 2026 Nog niet geverifieerd
- CBS StatLine 85822NED: Koopwoningen; nieuwe en bestaande, verkoopprijzenCBS, 2026 Nog niet geverifieerd
- CBS StatLine 85036NED: Gemiddelde WOZ-waarde van woningenCBS, 2026 Nog niet geverifieerd
- Woningdelers: kwantitatieve analyse omvang, diversiteit en woonpadenTom Kleinepier, Nick Wuestenenk (ABF Research i.o.v. Ministerie van VRO), 2025 Nog niet geverifieerd
- CBS: Gemeenten verwachten 14,4 miljard euro aan heffingsopbrengsten in 2025CBS, 2025 Nog niet geverifieerd
- Ecorys, MKBA AOW wonen en zorg (voor SZW)Ecorys, 2025 Nog niet geverifieerd
- EIB Meer woningen door verbouw (optoppen, splitsen, transformeren)Mirthe Greve, Martin Koning (EIB i.o.v. Natuur & Milieu), 2024 Nog niet geverifieerd
- Kansrijk woonbeleid - Update 2020Centraal Planbureau (CPB), 2020 Nog niet geverifieerd
- SEO, Samen ouder worden? (2019)SEO Economisch Onderzoek, 2019 Nog niet geverifieerd
- Hilber en Lyytikainen, Transfer taxes and household mobility: distortion on the housing or labor market? (Journal of Urban Economics, manuscriptversie)Hilber, C.A.L.; Lyytikainen, T., 2017 Nog niet geverifieerd
- Vording en Caminada, Lastenverschuiving van overdracht naar bezit van een eigen woning (in: De toekomst van de overdrachtsbelasting, Kluwer)Vording, H.; Caminada, C.L.J., 2007 Nog niet geverifieerd
- CPB-notitie: Ex-post effecten woningmarktmaatregelenCPB Nog niet geverifieerd
Datapunten
- OVB-afdracht 2025, alle onroerende zaken Betrouwbaarheid nog niet beoordeeld
- Verkochte koopwoningen 2025 (aantal) Betrouwbaarheid nog niet beoordeeld
- OZB-opbrengst woningen 2025 (begroot) Betrouwbaarheid nog niet beoordeeld
- Gemiddelde WOZ-waarde woningen Nederland, 1-1-2025 Betrouwbaarheid nog niet beoordeeld
- Mobiliteitseffect transactiebelasting: -37% bij +2 procentpunt (VK) Betrouwbaarheid nog niet beoordeeld
- SCHATTING OVB-opbrengst woningdeel (2%) Betrouwbaarheid nog niet beoordeeld
- SCHATTING extra verhuizingen per jaar bij afschaffen OVB woningen Betrouwbaarheid nog niet beoordeeld
- Benodigd af te staan oppervlak per ruim wonend huishouden Betrouwbaarheid middel (6/10)
- Stec splitsingsopgave ouderen 5-10% bereidheid tot 2030 Betrouwbaarheid laag (4/10)
- Woningdelers NL eind 2023 (personen/hh/woonruimten) Betrouwbaarheid hoog (9/10)
- Effect afschaffing kostendelersnorm op woningdelen Betrouwbaarheid hoog (8/10)
- Thuiswonende jongvolwassenen (25-29 jaar), Nederland Betrouwbaarheid hoog (90/100)
- Te klein behuisd, Nederland Betrouwbaarheid hoog (90/100)
Bronnen bij deze analyse
- Belastingdienst in cijfers: Overdrachtsbelastingonline
- CBS StatLine 85036NED: Gemiddelde WOZ-waarde van woningenonline
- CBS StatLine 85822NED: Koopwoningen; nieuwe en bestaande, verkoopprijzenonline
- Herverdeling bestaande woonruimte kan crisis oplossenonline
- Verkenning varianten kostendelersnorm en het effect op woningdelenonline
- CBS: Gemeenten verwachten 14,4 miljard euro aan heffingsopbrengsten in 2025online
- Ecorys, MKBA AOW wonen en zorg (voor SZW)online
- Woningdelers: kwantitatieve analyse omvang, diversiteit en woonpadenonline
- EIB Meer woningen door verbouw (optoppen, splitsen, transformeren)online
- Kansrijk woonbeleid - Update 2020documentonline
- SEO, Samen ouder worden? (2019)online
- Hilber en Lyytikainen, Transfer taxes and household mobility: distortion on the housing or labor market? (Journal of Urban Economics, manuscriptversie)online
- Vording en Caminada, Lastenverschuiving van overdracht naar bezit van een eigen woning (in: De toekomst van de overdrachtsbelasting, Kluwer)online
- CPB-notitie: Ex-post effecten woningmarktmaatregelenonline
Datapunten bij deze analyse
- 274 woningen (vrijgespeeld) Effect afschaffing kostendelersnorm op woningdelenbron
- 2015 mld euro per jaar OVB-afdracht 2025, alle onroerende zakenbron
- 2021 verhuizingen per jaar SCHATTING extra verhuizingen per jaar bij afschaffen OVB woningen
- 2020 mld euro per jaar SCHATTING OVB-opbrengst woningdeel (2%)
- 2016 aantal per jaar Verkochte koopwoningen 2025 (aantal)bron
- 2018 euro Gemiddelde WOZ-waarde woningen Nederland, 1-1-2025bron
- 2017 mld euro per jaar OZB-opbrengst woningen 2025 (begroot)bron
- 417 % van bevolking Te klein behuisd, Nederlandbron
- 416 % van 25-29-jarigen Thuiswonende jongvolwassenen (25-29 jaar), Nederlandbron
- 272 aantal (woonruimten) Woningdelers NL eind 2023 (personen/hh/woonruimten)bron
- 219 woningen cumulatief tot 2030 Stec splitsingsopgave ouderen 5-10% bereidheid tot 2030bron
- 61 m2 per huishouden Benodigd af te staan oppervlak per ruim wonend huishoudenbron
- 2019 % verhuisgeneigdheid Mobiliteitseffect transactiebelasting: -37% bij +2 procentpunt (VK)bron